Renta dożywotnia za mieszkanie – plusy i minusy

Renta dożywotnia, czyli odwrócona hipoteka, to potężny, comiesięczny zastrzyk gotówki dla rencisty lub emeryta. Nie zawsze jest to rozwiązanie korzystne. Jak działa renta dożywotnia? Jakie plusy i minusy ma odwrócona hipoteka?

Spis treści:

1. Czym jest renta dożywotnia za mieszkanie?
2. Jak starać się o rentę dożywotnią za mieszkanie?
3. Czy odwrócona hipoteka opłaca się finansowo?
4. Czy z umowy renty dożywotniej można się wycofać?
5. Kiedy warto zdecydować się na odwróconą hipotekę?
6. Co zrobić, by zawrzeć umowę o rentę dożywotnią?

Odwrócona hipoteka, czyli renta dożywotnia za mieszkanie kusi wielu seniorów. Firmy oferujące odwróconą hipotekę (rentę dożywotnią) często reklamują się w telewizji i w gazetach skierowanych do osób starszych. Nierzadko ulotki z informacją o takiej możliwości trafiają wprost do skrzynek na listy osób, które potencjalnie mogą być nią zainteresowane.

Oferta wydaje się być bardzo kusząca: kilkaset, a czasem nawet ponad tysiąc złotych i więcej miesięcznie to niebagatelna suma, która może znacząco podreperować skromny budżet seniora, pozwalając mu na godziwe życie mimo pobierania stosunkowo niskiej emerytury lub renty.

Czym jest renta dożywotnia za mieszkanie?

Najprościej mówiąc, odwrócona hipoteka to stały comiesięczny dochód, który senior otrzymuje aż do śmierci w zamian za przekazanie prawa własności do swojej nieruchomości.

Nie jest to nowy pomysł. Odwrócone kredyty hipoteczne od lat funkcjonują w wielu, nie tylko europejskich, państwach. Tam oferują je banki, które co miesiąc wypłacają klientowi określoną sumę pieniędzy w zamian za wpis do hipoteki w księdze wieczystej mieszkania lub domu.

Nieruchomość nie tylko jest wówczas zabezpieczeniem odwróconego kredytu, lecz również w razie śmierci właściciela przechodzi na własność banku - chyba, że jego spadkobiercy spłacą zobowiązania seniora, odzyskując dom lub mieszkanie (mogą też zostawić lokal bankowi, w niektórych przypadkach otrzymując zwrot ewentualnej nadwyżki wynikającej z różnicy między wartością nieruchomości, a sumą wypłaconych wcześniej pieniędzy).

W Polsce póki co funkcjonuje to nieco inaczej. Co prawda w 2014 roku uchwalona została ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, ale do tej pory banki nie są zbytnio zainteresowane włączeniem jej do swoich ofert. Jest tak z kilku powodów.

Przede wszystkim dlatego, że podpisanie takiej umowy z klientem jest dla banku dość ryzykowne: nie ma bowiem pewności, ile czasu trzeba będzie wypłacać pieniądze i czy przypadkiem wysokość wypłaty - ze względu na czas życia klienta - nie przekroczy wartości nieruchomości objętej odwróconym kredytem.

Właśnie dlatego usługę tę oferują w naszym kraju przede wszystkim tak zwane podmioty pozabankowe, czyli prywatne firmy, które proponują klientom umowy świadczeń dożywotnich.

Fundusze hipoteczne oferowane przez te firmy nie są jednak - w przeciwieństwie do kredytów bankowych - objęte żadnymi bankowymi regulacjami. Większość firm opiera swoje usługi na instytucji dożywocia (zgodnie z Kodeksem Cywilnym art. 908-916), lub na umowie renty (Kodeks Cywilny Art. 903-907).

Jak starać się o rentę dożywotnią za mieszkanie?

Umowa renty dożywotniej może być zawarta zarówno przez osoby samotne, jak i przez małżeństwa. Gdy jedno z małżonków umrze, świadczenie będzie wypłacane dalej (warto się jednak upewnić, czy w umowie nie ma klauzuli, która dopuszcza taką możliwość wyłącznie w sytuacji, gdy to oboje małżonkowie byli właścicielami lokalu).

Osoby lub osoba, która chce wystąpić o odwróconą hipotekę, musi spełnić kilka ważnych wymagań. Przede wszystkim osiągnąć odpowiedni wiek - większość firm udzielających tego typu ofert wymaga, by było to co najmniej 60 lat, a jeszcze lepiej 65 lat.

Po drugie, musi mieć prawo do nieruchomości: własności lub spółdzielczego prawa własności (w przypadku mieszkań zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe).

To jeszcze jednak nie znaczy, że taką hipotekę otrzyma: wiele firm akceptuje bowiem wyłącznie nieruchomości w konkretnej lokalizacji i o konkretnym metrażu, takie, na których później łatwo będzie można zarobić.

Pod uwagę brane są również mieszkania z już obciążoną hipoteką (których właściciele wzięli kredyt hipoteczny), jednak taka sytuacja zawsze rozpatrywana jest indywidualnie.

Przed podpisaniem umowy o odwróconą hipotekę firma dokonuje wyceny nieruchomości i oceny jej stanu prawnego - dopiero na tej podstawie proponuje wysokość świadczenia, które po podpisaniu umowy będzie wpływało na konto obecnego właściciela. Dlatego nie warto kierować się symulacjami, ani też korzystać z kalkulatorów dostępnych na stronach internetowych takich firm: mają one wyłącznie charakter orientacyjny.

Nie ma natomiast znaczenia stan zdrowia potencjalnego klienta funduszu hipotecznego.

Czy odwrócona hipoteka opłaca się finansowo?

Zdaniem firm, które proponują takie usługi - tak, a czasem nawet bardzo. Wysokość wypłacanego co miesiąc świadczenia może sięgać bowiem od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, a część należnej sumy można odebrać jednorazowo (w postaci dość znacznego zastrzyku gotówki).

Wszystko zależy jednak od wartości nieruchomości (a to z kolei od jej lokalizacji, standardu i wielkości), a także od płci i wieku osoby, która decyduje się zawrzeć umowę. Na wyższe świadczenie mogą liczyć zwykle mężczyźni, którzy, wedle danych GUS, żyją krócej niż kobiety.

Analizując hipotetyczne kwoty wypłat za pomocą kalkulatorów umieszczanych na stronach www firm oferujących renty za mieszkanie można się jednak przekonać, że obietnice firm udzielających takich kredytów często nie mają pokrycia w rzeczywistości.

Przykładowo właściciel mieszkania we Wrocławiu o powierzchni około 80 metrów może dożywotnio otrzymywać około 700 miesięcznie (zakładając, że ma 66 lat i - zgodnie z danymi GUS dotyczącymi średniego wieku w Polsce, dożyje do 84 lat). Porównując tę sumę z rzeczywistą wartością mieszkania można obliczyć, że jest to kwota nie większa, niż 40 proc. tej, jaką senior otrzymałby, sprzedając swoje mieszkanie na wolnym rynku.

Warto jednak dodać, że wiele firm pokrywa również comiesięczne opłaty, koszt podwyżek czynszu i miejskich podatków, a także płaci za ubezpieczenie nieruchomości.

Co istotne, od otrzymywanych co miesiąc świadczeń nie trzeba odprowadzać podatku do urzędu skarbowego (wówczas, jeśli nieruchomość nabyta została w ciągu co najmniej pięciu lat przed zawarciem umowy o rentę dożywotnią).

Obowiązkiem osoby, która zawarła umowę, jest natomiast utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie.

Czy z umowy renty dożywotniej można się wycofać?

To zależy od firmy, z którą taka umowa została podpisana. W chwili jej zawarcia dotychczasowy właściciel nieruchomości przenosi prawo własności na firmę w zamian za określoną kwotę pieniędzy, otrzymywaną co miesiąc.

Niektóre firmy w umowie zawierają klauzulę, że nie ma możliwości rezygnacji z takiej umowy, inne natomiast dopuszczają jej rozwiązanie na życzenie klienta, warto jednak pamiętać, że wiążą się z tym określone skutki: w razie rozwiązania umowy klient musi zwrócić wszystkie otrzymane dotąd wpłaty oraz inne koszty poniesione przez firmę (np. kwoty ubezpieczenia nieruchomości, czynszu itp), a także odsetki od wypłaconych pieniędzy.

Kiedy warto zdecydować się na odwróconą hipotekę?

Wiele osób zastanawia się, czy renta dożywotnia jest korzystnym rozwiązaniem. Na to pytanie nie ma niestety dobrej odpowiedzi. Wszystko zależy bowiem od indywidualnej sytuacji.

Podpisanie takiej umowy może być korzystne wówczas, jeśli mieszkanie jest przysłowiową kulą u nogi - jego utrzymanie kosztuje, a nie ma go komu zostawić w testamencie. Dlatego właśnie z takich ofert najczęściej korzystają osoby, które nie mają bliskich, którym mogliby pozostawić swój majątek, a jednocześnie skromna emerytura nie pozwala im godnie żyć.

Przed zawarciem umowy o rentę dożywotnią warto dokładnie sprawdzić opinie o firmie, a samą umowę skonsultować z prawnikiem, by upewnić się, że nie zawiera ona żadnych kruczków prawnych umożliwiających firmie przejęcie mieszkania.

Co zrobić, by zawrzeć umowę o rentę dożywotnią?

Senior decydujący się na podpisanie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny powinien skontaktować się z infolinią wybranego przez siebie funduszu lub wypełnić stosowne zgłoszenie na jego stronie internetowej. Po kilku dniach otrzyma wstępną ofertę i będzie mógł umówić się na spotkanie z doradcą.

Następnie w lokalu pojawi się rzeczoznawca, który wyceni nieruchomość, a doradca przedstawi ostateczną propozycję wysokości comiesięcznej raty.

Jednak na podpisanie umowy u notariusza warto dać sobie trochę czasu, a na spotkanie z doradcą warto pójść z własnym prawnikiem, który przeanalizuje umowę.

Trzeba też upewnić się, czy w razie upadłości firmy mieszkanie wróci do pierwotnego właściciela (by tak było, niezbędne są stosowne zapisy w księdze wieczystej), czy też przejmie je komornik jako zabezpieczenie majątku funduszu hipotecznego.

Katarzyna Hubicz